農曆新年

          瘋都更 算盤可要打得精 都更利益龐大，各業者爭食大餅，近日更成為年底選戰兵家必爭之地，而專家建議，民眾遇到業者上門談都更時，應懂得精算都更利潤，目前都更採取「權利變換」或「協議合建」等2大模式，權利變換可省下大筆的土增稅減 賣屋免稅率，但遞件審查的流程較冗長；而協議合建的分配條件較完整，可隨時與建商討論，機動性較高，但必須要所有的地主同意才行。 假設同一棟公寓的4樓張先生?酒店兼職峖磽b2樓的李先生，同樣擁有土地持分5坪 的商二用地（容積率630％），分別在「權利變換」及「協議合建」的模式下，計算分回比例。 若採用100％權利變換的模式，權利變換是由3 室內設計家以上的估價師事務所鑑估都更前後的價值，以上述張先生居住的更新單元為例，估價師會依每位地主的土地位置、個別條件優劣而鑑估，更新前的土地權利總價值是16億元，家住4樓的張先生擁有商二用地持?結婚西裝?坪 ，土地價值（更新前權利價值；亦即立體地價：隨著樓層別之效用，其對應持分土地之價值） 是1,840萬元，而住2樓的李先生擁有土地價值2,000萬元。 由此可算出個人可分配的權值比例（與更新前的土地權利總價值之占 土地買賣比；或權重），張先生擁有1.15％（1,840萬元／16億元）、李先生擁有1.25％（2,000萬元／16億元）的分配權利。 更新之後房地總銷售金額預估為46億元，扣除13億元的「共同負擔」費用，更新後的土地權利總價值攀升為33億元（包括營造工程 買屋、貸款、管理等），比原先更新前的16億元，創造出17億元的不動產增值效果。 共同負擔恐被拉高 可計算出張先生可分回33億×1.15％=3,795萬元的權值，李先生可分回33億×1.25％=4,125萬元，可依各自的更新後權值選擇喜愛的樓層戶別。不過，遞件審查的流程冗長，且若 買屋都更公司抬高共同負擔費用中的造價成本、服務費等，仍會壓低分回比例。 至於「協議合建」模式，可與建商直接溝通，且分配條件如坪數、樓層、車位數等，都比較完整，目前都更市場上也很常見，但要全數地主同意。 目前都更建案大多能獲得的容積獎勵率約為30％、停車獎勵率約為1 租屋網0％，若以張先生的商二用地為例，原有的容積率630％，再加上30％的容積獎勵、10％的停車獎勵，換算下來， 一坪 土地可蓋到8.8坪 （6.3×1.4）的樓地板面積，再依建築法規規定，附屬建物（如陽台、雨遮等）部份可蓋到總坪數的八分之一，公設部份可蓋到總坪數的30％以上，因此 一坪 土地共可蓋到8 酒店兼職.8×1.125×1.3＝12.87坪 的樓地板面積。 通常地主可分回6成，以每坪可蓋13坪 的樓地板面積計算，擁有5坪 土地持分的張先生，於都更後可蓋65坪 ，張先生分回6成比例、也就是39坪 權狀面積。 .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 景觀設計  .